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不動産と現金、相続税を節約するならどっち?

不動産と現金、相続税を節約するならどっち?

相続税を計算するためには様々な財産を評価する必要があります。

その中で大きな割合を占めるのは「不動産」と「現金」です。

不動産は相続が発生する前に売却して現金化しておくことが可能です。

また、現金は不動産を購入することで不動産に変えることもできます。

相続税を節約するには不動産と現金どちらがお得なのでしょうか。

    相続税評価は「不動産」の方が低くなる

    相続税評価を計算する際、不動産と現金では評価方法が異なります。

    結論から申し上げると、一般的に現金よりも不動産の方が相続税評価は低くなります。
    不動産の価値は様々な評価基準があります。

    市場で売買されている不動産の価格は「時価」と言われており、ほとんどの不動産が相続税評価額は時価よりも低く評価されます。

    その理由は相続税評価をするうえでの不動産の評価方法にあります。

    土地の相続税評価額は売買価格の80%程度、建物は建築価格の50%〜70%程度。

    そのため、建物価格の割合が高いため不動産の中でも土地よりも建物、特に土地の部分が少ないマンションは節税効果が高くなります。

    現金を不動産に変えた場合、どの程度評価額が下がるか具体的に計算をしてみましょう。

    【計算例】
    購入価格:5,000万円(土地部分:1,500万円 建物部分:3,500万円)
    土地部分相続税評価額(路線価):1,200万円(時価1,500万円の80%)
    建物部分相続税評価額(固定資産税評価額):1,750万円(時価3,500万円の50%)
    1,500万円+1,750万円=2,950万円

    このように現金から不動産に変えることで、相続税評価は下がります。

    逆に言うと不動産を現金に換えると相続税評価は上がってしまうと言うことですね。

    相続税の節税を重視するのであれば現金で持つよりも不動産にしておいた方が良いと言えるでしょう。

    不動産と現金、相続税を節約するならどっち?01

    不動産は人に貸すことで更に節税に繋がる

    ここまで、不動産は現金よりも相続税評価が下がることをご説明しました。

    建物は第三者に賃貸することでさらに30%程度控除することができます。

    先ほどの例でご説明しましょう。

    購入価格5,000万円(土地部分:1,500万円 建物部分:3,500万円)の不動産は土地部分が1,200万円、建物部分が1,750万円となります。

    第三者に賃貸することで建物部分の評価額を30%控除することができますので、525万円減額されます。

    そのため、相続税評価額は2,425万円となり、現金5,000万円からすると大きく相続税評価を下げることができるのです。

    不動産を相続する際の注意点

    不動産は現金よりも相続税評価が低くなります。

    しかし、財産を不動産に変えることで不都合が生じることもあります。

    不動産を相続する際の注意点をご紹介します。

    納税資金不足に陥る可能性がある

    相続が発生すると原則、現金で相続税を納付する必要があります。

    相続した財産が現金中心の場合は相続した財産から相続税を支払うことができます。

    しかし、相続した財産が不動産中心の場合はすぐに換金して支払うことができないため、納税資金不足に陥る可能性もあります。

    現金を不動産に変えて相続対策を行うことは一つの相続税対策として有効な手段ではありますがやりすぎると現金が不足してしまい相続人が困るという事態にもなり得ますので注意が必要です。

    不動産と現金、相続税を節約するならどっち?03

    分割が難しい

    不動産は現金に比べると分割が難しい財産です。また、共有で相続してしまうと不動産の使い勝手が悪くなってしまいます。

    相続人が複数いる場合は不動産を購入することで財産の配分が難しくならないように配慮して不動産を相続する必要があります。

    賃貸不動産は空室リスクがある

    賃貸不動産は相続税評価減も期待でき、安定した賃料収入が期待できるため、有効な選択肢の一つとなるでしょう。

    しかし、賃貸不動産は空室が多くなってしまうと、固定資産税やメンテナンス費用などを賄うことができず赤字となってしまう可能性もあります。

    賃貸不動産の経営は必ずうまくいくわけではありませんので、リスクがあることにも留意して行うようにしましょう。

    相続した後に実家を売却する場合も税制メリットがある

    実は相続した後に実家を売却した場合でも税制面でのメリットがあります。

    政府は年々増え続ける空き家を問題視しており、相続した家が空き家とならないように税制面でのメリットを訴求し、空き家とならないように流通を促しています。

    相続後に売却した場合の税制メリットについてご紹介します。

    空き家売却の特別控除

    ひとつめは「空き家売却の特別控除」と呼ばれるもので相続開始日から3年たった年の12月31日までに直前に被相続人が一人で住んでいた家(2019年4月以降の売却であれば老人ホームに入居している場合も可)を売却すると譲渡所得から3,000万円まで控除することができます。

    取得費加算の特例

    もうひとつは「取得費加算の特例」と言われる制度です。

    取得費加算の特例は相続税が課税されている場合に相続税の申告期限の翌日から3年以内に売却することで取得費に相続税額を上乗せできる制度です。

    相続税分が取得費に上乗せされることにより、譲渡所得から控除することができるため、節税につながります。

    ご説明の通り、実家を相続した後でも税制面での優遇が用意されているため、相続が発生する前にあわてて売却する必要性は低いといえるでしょう。

    ただし、相続した後に長期間空き家として放置すると犯罪に巻き込まれてしまったり、自然災害で屋根や壁が壊れてしまう等、様々なリスクが発生します。

    自治体から特定空き家として指定されてしまうと固定資産税の優遇が無くなるため、維持コストも高くなってしまいます。

    相続した実家は税制面でのメリットも受けられる年を目途に方針を決めると良いでしょう。

    万が一、方針を決めるのに時間がかかるのであれば、空き家を管理してもらえるサービスを利用するなど建物の老朽化やリスクを防ぐ対策を講じることをオススメします。

    現金を相続する場合は事前に贈与をすることも選択肢のひとつ

    これまでご説明した通り、相続税の節税を重視するのであれば、財産を不動産に変えておく方が有利です。

    では、現金で持っておくと対策の方法が全く無いかというとそうではありません。

    現金は生前に贈与をすることで様々な特例を使って非課税で渡すことができます。

    まず抑えておきたいのが「暦年課税」という制度の概要です。

    暦年課税とは一年間の贈与をまとめて課税する制度です。

    受贈者(贈与を受ける人)一人あたり年間110万円までは基礎控除があり、非課税で贈与することができます。

    ご家庭の状況によって、贈与の相手は異なりますが、相手型は必ずしも配偶者や子供である必要はありません。

    例えば、二人の子供に毎年贈与をするのであれば年間220万円(110万円×2人)ですが、孫4人も含めるとなると年間660万円(110万円×6人)を非課税で贈与することができます。

    6人に5年間贈与を続けると3,300万円(660万円×5年)相続財産を圧縮できますので節税効果は大きいですね。

    他にも贈与税ではなく、相続税として課税される「相続時精算課税制度」、教育資金であれば、贈与税が非課税になる「教育資金贈与の特例」、住宅資金の購入であれば贈与税が非課税になる「住宅資金贈与の特例」など、贈与税には様々な特例制度が設けられています。

    特例制度を有効に活用して贈与することで、相続財産を大幅に圧縮することが可能となります。利用できる特例が無いか検討してみると良いでしょう。

    遺言を作成することで配分を予め決めておく

    現金で相続するよりも不動産で相続する方が相続税の面では有利になります。

    しかし、不動産を相続する場合、どのように配分するかが難しくなってしまいますよね。

    相続税の申告は相続発生から10カ月と短い期間で申告する必要があり、配分に時間がかかっていると期限通りに申告できなくなってしまいます。

    遺された相続人がスムーズに財産を分割、相続税の申告をするためにはどうすればよいのでしょうか。

    財産の中で不動産が占める割合が多い方は遺言を作成しておくことであらかじめ配分を決めておくと良いでしょう。

    遺言では指定した財産を誰に遺すかを書き残すことができます。

    たとえば「自宅は配偶者」、「Aという不動産を長男」、「Bという不動産を次男」に遺す等、具体的に物件と相続人を指定することができます。

    事前に遺言書を作成して誰が何を相続するかを決めておくことで配分をスムーズに行うことができます。

    不動産と現金、相続税を節約するならどっち?02

    遺言を作成する場合に注意しておきたいのは、相続人が先に亡くなるケースと財産を売却してしまうケースです。

    先ほどのケースですと、配偶者が万が一先に亡くなっていた場合には自宅はどうするのか。

    Aという不動産を売却していた場合には長男には不動産無しでいいのか。

    このように状況の変化によって過去に作成した遺言に不都合が生じることもあります。

    このような場合の対処方法は2つあります。

    一つは「予備的遺言」と呼ばれる、状況に変化があった場合の分割方法を遺言に書いておく方法です。先ほどのケースで言うと「配偶者が亡くなっていた場合、長男に自宅を相続させる」という書き方になります。

    次に遺言書自体を書き直すという方法です。不動産を売却することで財産のバランスが大きく崩れてしまう場合には遺言書を書き直した方がよいでしょう。

    相続税は不動産か現金か?

    不動産と現金どちらで相続するべきか。

    税制面を考えると不動産を相続したほうが有利なケースが多くなります。

    しかし、相続人の事情や不動産の状況もそれぞれ違うため一概にどちらが良いと言い切ることはできません。

    節税も大切な要素ではありますが、節税を重視するあまり配分が崩れてしまったり相続人間の関係が悪くなるような相続をすることは避けた方がいいでしょう。

    税制面でのメリットと配分をバランスよく検討して、時には税理士などの専門家にも相談してどのように相続するかをよく検討する必要があります。

    また、生前贈与や遺言作成等、視野を広げて総合的に検討してみることで最適な方法が見つかります。

    相続は様々な要素が複雑に絡み合うため専門家に相談するなど固定観念に捉われない対策が必要です。

    この記事を書いた人

    すずきママ

    すずきママ

    大手信託銀行で9年間勤務。資産運用・相続・不動産等、お客様の資産に関する総合的な提案をしておりました。出産を機に退職し、ママさんライターとして活動しています。ファイナンシャル・プランナー2級、簿記2級。