親が老人ホームに入居したら絶対に知っておきたい実家売却の税金
親が老人ホームに入居したら絶対に知っておきたい実家売却の税金
高齢の親との接し方は様々です。高齢となり介護が必要となった親が老人ホームに入居しているという方も多いのではないでしょうか。
親が老人ホームに入居すると悩む方が多いのが「実家をどうすべきか」という問題です。
親が老人ホームに入居した際に知っておくべき方法や税金についてご説明します。
実家はどうするべき？
まず、親が老人ホームに入居した場合にどのような選択肢があるのでしょうか。
それぞれのメリットとデメリットを確認しておきましょう。
そのままにしておく
老人ホームに入居しても実家売却せずに、他人にも賃貸せず、そのままの状態で残しておくという選択肢です。
<メリット>
・家をそのまま残しておくことで荷物を処分せずに保管しておくことができる
・親が老人ホームから家に帰ってくることができる
・思い出の実家を置いておける
<デメリット>
・空き家となっている場合、小規模宅地の特例(相続税の評価減)が使えない
・特定空き家に指定された場合、固定資産税が高くなる
・管理の手間がかかり、最悪のケースでは犯罪等に利用されたり、老朽化により他人に損害を与える可能性もある
老人ホームに入居しても自宅は手離したくないという方も多いものです。
やはり長年過ごした自宅は人の手に渡ってしまうというのは寂しいことですよね。
しかし、自宅に誰も住まないとなると空き家になってしまいます。
空き家になると相続税の評価時に利用できる「小規模宅地の特例」が利用できなくなります。
小規模宅地の特例は330㎡までは80%減額できるため、特例が使えなくなることは大きなデメリットとなります。
また、自宅を空き家として放置しておくことで、様々な問題が発生する可能性があります。
例えば、普段は誰も出入りしていない不動産だと周囲に知られてしまうと犯罪に利用されたり、ゴミを不法投棄される可能性もあります。
また、メンテナンスが行き届いていないと外壁や屋根がはがれたりすると、他人にけがをさせてしまう可能性もあります。
思い出のある実家を簡単に手放すことは難しいものですが、自宅を空き家としてそのまま置いておくことで様々なデメリットが発生することは理解しておきましょう。
自宅を売却する
老人ホームに入居して不要となった自宅を売却するということも選択肢となり得ます。
<メリット>
・売却して得た現金を生活費や介護費用にあてることができる
・固定資産税を支払う必要がない
・管理の手間が無い
・各種特例を使うことができる
<デメリット>
・現金化することで相続税評価は高くなる
・万が一老人ホームに生活があわなかったとしても家に帰ることができない
老人ホームに入居してからも介護費用や生活費などお金は必要です。
自宅を売却することで、現金を捻出することは大きなメリットと言えるでしょう。
また、不動産を保有することで、管理の手間や固定資産税などのコストがかからない点もうれしいですよね。
しかし、不動産は現金よりも相続税評価が低くなるため、自宅を売却してしまうことで、相続税評価は高くなってしまいます。
自宅を売却する前に相続税評価がどのくらい安くなっているのかシミュレーションをした方がいいでしょう。
もう一点忘れてはならないのは親が自宅に帰ることがあるかどうかです。
老人ホームの生活があわなくて自宅に帰りたいと言うこともあるかもしれません。
そんな時に住み慣れた自宅が無いというのは親にとっては大きなストレスになるかもしれませんね。
自宅を売却する前に親の気持ちもしっかり確認しておくようにしましょう。
自宅を貸家として賃貸する
自宅を貸家として賃貸に出すことも可能です。
<メリット>
・毎月の定期収入を得ることができる
・相続税評価が下がる
<デメリット>
・管理の手間がかかる
・貸している間は自分が住むことはできない
誰も住まなくなった自宅を他人に賃貸することも可能です。
他人に賃貸することで家賃収入を得ることができますので経済的には有利な選択肢と言えるでしょう。
また、人に貸すことで相続税評価が下がる点もメリットの一つです。
建物は人に貸すことで30%程度の評価減が見込めるため、相続税の節税にもつながります。
ただし、賃貸に出す際は契約書を作成したり、家賃を管理や確定申告など、何かと手間はかかるものです。
賃貸に出すことで定期的な収入を得られるという大きなメリットがある一方で労力がかかってしまうことは理解しておきましょう。
また、他人に賃貸しようと思っても必ず入居者が見つかる訳ではありません。
人に貸す前にハウスクリーニングやリノベーションが必要な場合もあります。
費用をかけて入居者を募集したにもかかわらず入居者が見つからず結果として空き家となってしまった場合は費用だけがかさんでしまいます。
賃貸を検討する場合は物件の立地や築年数等、市場価値もしっかりと見極めて判断する必要があります。
さらに、人に貸している間は当然自分が家に入ることはできません。
借主は強い権利が守られており一度貸すと借主が自分の意思で退去してもらわない限り自分で住むことはできません。
自宅を取り壊し更地にする
自宅を更地にして利用します。青空駐車場などにして貸し出すことも可能です。
<メリット>
・別の用途にいつでも転用できる
・駐車場として貸し出すことで賃料収入を得ることができる
・土地が他人に渡ることが無いため、将来家族が住むことができる
<デメリット>
・建物を建てて賃貸する場合に比べると収入が少ない
・建物を建てて賃貸する場合のような相続税の評価減は見込めない
自宅を更地にしておくことで、将来別の用途で使用する際に取り壊す必要が無いためすぐに違う用途に転用することができます。
また、駐車場などにして貸し出すことで更地であっても収入を得ることは可能です。
しかし、建物を貸している場合に比べると収入額は少なくなり、相続税評価減も小さくなってしまいますし、固定資産税はかかってしまいます。
土地を手放さずにすみますが金銭面でのメリットは少ない選択肢と言えるでしょう。
実際にかかる税金をシミュレーション
ここまでそれぞれの選択肢のメリット・デメリットをご紹介しました。
ここからは下記の事例で実際に実家を売却した際にどれくらいの税金がかかるのかシミュレーションをしてみましょう。
【事例】
購入時価格:3,000万円
売却価格:5,000万円
老人ホーム入居と同時に売却した場合のシミュレーション
老人ホームに入居と同時に売却した場合にどれくらいの税金がかかるのか、売却時の所得税と相続税評価額を計算してみましょう（あくまで概算ですのでご注意ください）。
＜不動産の譲渡所得＞
このケースでは結論から言うと不動産の譲渡所得はかかりません。
今回のケースでは売却価格は購入時価格から2,000万円上回っており、不動産から得た利益は2,000万円となります。
居住用財産には3,000万円の特別控除があるため、所得税がかかることはありません。
ただし、注意が必要となるのは老人ホーム入居から売却するまでの期間です。
老人ホームに入居してから3年後の年末までは居住用財産として3,000万円の特別控除を受けることができます。
しかし、その期間を過ぎると居住用財産とはみなされず3,000万円特別控除は利用できなくなるので、注意が必要です。
＜相続税評価額＞
売却した場合は現金となっていますので、売却価格の5,000万円が相続税評価額となります。実際にいくら税金がかかるかは相続財産の総額によって税率が異なります。
例えば、税率10％の方の場合は500万円（＝5,000万円×10％）が不動産を譲渡して得た5,000万円に対して課税されます。
国税庁HP：https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4155.htm
相続が発生してから売却する場合のシミュレーション
次に相続が発生してから売却する場合のシミュレーションを見てみましょう。
＜不動産の譲渡所得＞
このケースでも結論から言うと譲渡所得税はかかりません。相続した空き家を売却する場合は相続開始日から3年たった年の年末までは3,000万円の特別控除が適用されます。
今回得た譲渡所得の2,000万円は特別控除の枠内であれば、譲渡所得税がかかることはありません。
＜相続税評価額＞
相続税評価額は土地部分が80%程度、建物部分が50％程度で相続税評価額が計算されます。
土地が4,000万円、建物が1,000万円の不動産であった場合の計算は以下の通りです。
土地部分：4,000万円×80％＝3,200万円
建物部分：1,000万円×50％＝500万円
合計；3,700万円
このように事前に売却して現金で受け取る場合よりも1,300万円の相続税評価減となります。
税率10％の方は130万円の相続税節税につながります。
しかし、相続後に実家を売却する場合は保有している期間の固定資産税がかかってしまいます。
相続税の面では相続してから売却した方が有利となりますが、固定資産税やメンテナンスに係る費用等を勘案して相続する前に実家を売却するべきか、相続した後に実家を売却するべきか検討すると良いでしょう。
持ち家の相続税まとめ
親が老人ホームに入居した場合の税金についてご紹介しました。
それぞれの選択肢に必ずメリットとデメリットがあります。
気付いていないデメリットが発生して「こんなはずでは……」とならないように必ずデメリットも考慮して選択するようにしましょう。
既にご説明の通り自宅不動産を賃貸に出すか、人には貸さずに保有しておくか、売却するかによって支払う税金などの金銭面では大きく差が出ます。場合によっては金銭面を重視して選択をすることもあるでしょう。
一方で、大切な家のことですから高齢となった親や兄弟の気持ちも大切です。
金銭面で有利だからと周囲の意見を聞かずに決断をしてしまうと親や兄弟との関係が悪くなってしまう可能性もあります。
特に実家は思い出が詰まっていて金銭面だけでは判断できない面も多いもの。
しっかりとメリット・デメリットを親や兄弟に説明して納得のうえで最善の選択ができるように心がけましょう。
この記事を書いた人
すずきママ
大手信託銀行で9年間勤務。資産運用・相続・不動産等、お客様の資産に関する総合的な提案をしておりました。出産を機に退職し、ママさんライターとして活動しています。ファイナンシャル・プランナー2級、簿記2級。