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相続した空き家はどうすれば良い? - 暮らしとお金のコラム

親が元気なうちにやっておくこと&知っておきたいこと。人生を豊かにするためのお役立ち情報をお届けします。

相続した空き家はどうすれば良い?

親の自宅を相続した後、誰も住んでいない空き家となってしまった場合、どのように活用したら良いのでしょうか。売却するのも一つの選択肢ですが、思い出の残る実家を売却したくないという方も多いでしょう。
そんな方にオススメなのが賃貸に出すことです。空き家となった実家を賃貸に出す際の手続きの流れや気をつけるべきことをご紹介します。

    1.実家を相続した際にまずするべきことは?

    実家を相続した場合、まずどのようなことを、するべきなのでしょうか。実家を相続した際の手続き方法をご紹介します。

    (1)遺産分割

    まずは不動産を誰がどのように相続するかを決めなければいけません。
    相続人が複数いる場合不動産を共有で相続するという選択肢もあります。しかし、不動産を共有で相続してしまうと、売却する際や賃貸契約をする際に共有名義で保有する全員の合意が必要となり、なにかと不便です。
    不動産を相続する場合は、安易に共有で相続せずに、単独名義にした方が良いでしょう。

    (2)登記

    誰が不動産を相続するかを決めたら登記手続きをする必要があります。
    登記手続きは自分でも手続きすることができます。費用はかかりますが司法書士にお任せすることもできます。登記をすることで、相続により不動産の所有者が変わっていることを対外的に明示することができます。

    (3)後片付け・不要な家具の廃棄

    賃貸に出す場合は部屋を片付け、不要な家具は廃棄しておく必要があります。エアコン等はつけたまま賃貸に出しても問題ありませんが、古くなった家具や家電製品は廃棄しておいた方が良いでしょう。

    (4)ハウスクリーニング

    賃貸に出す場合はハウスクリーニングをして家を綺麗にしておく必要があります。ハウスクリーニング業者にお願いすると素人の大掃除とは違い専門的なクリーニングをおこなうことができます。水回りやキッチンもかなり綺麗にしてもらえるので、賃貸に出す前にハウスクリーニングをしておいた方が良いでしょう。

    2.空き家を賃貸するメリット

    (1)収入が入る

    空き家を賃貸することで、定期的に収入が入ります。不動産は保有するだけで固定資産税等がかかるため、少しでも収入を得ないと維持費の分だけ確実に赤字になってしまいます。
    しかし、賃貸に出すことで家賃収入が入るため利益を出すことができます。

    (2)家が傷みにくい

    家は人が住んでいないと傷みやすくなります。家を清潔に保つためには換気が非常に重要です。
    人が住んでいると定期的に窓を開けるため、自然と換気ができますが、空き家になっていると換気がされません。高温多湿な日本では梅雨の時期等、湿度が高い時期はカビが生えやすくなってしまいます。

    (3)防犯に繋がる

    長年空き家にしておくと、放火、不法投棄等、予期せぬ犯罪に巻き込まれることもあります。
    また、台風等の自然災害が発生した時に手入れが行き届かない壁が崩れて人を怪我させてしまうこともあります。
    人が住むことによって、自然と手入れができるため、犯罪や自然災害のリスクを軽減することができます。

    3.空き家を賃貸に出すデメリット

    空き家を賃貸に出すことでどのようなデメリットがあるのでしょうか。
    空き家を賃貸に出す場合のデメリットをご説明します。

    (1)借主とトラブルになる可能性がある

    不動産を賃貸する際に貸主と借主間でトラブルになることはよくあります。家賃の滞納や退去時の現状回復や敷金の返還等、賃貸契約にはトラブルはつきものです。

    (2)返してもらえない可能性がある 

    賃貸に出すと借り主からなかなか返してもらえないこともあります。
    一定期間後に必ず返却してほしい場合は定期借家契約を結ぶことをオススメします。
    定期借家契約は一定期間賃貸した後に必ず返却してもらえる契約形態です。借りる側からすると不利な契約となるため周辺相場よりも家賃は安めになりますが、いつまでに返してほしいという時期が決まっている方にはオススメの方法です

    (3)初期費用がかかる

    空き家を貸しに出す際はハウスクリーニングをしたり、家の中の不要な家具を処分したり、初期費用がかかります。貸しに出すことで賃料収入が入りますが、初期費用が多くかかってしまう場合はなかなか収支がプラスになりません。
    最悪の場合、初期費用をかけたにも関わらずなかなか入居者が見つからないということもあり得ます。
    貸しに出すことを検討する際は初期費用をかけて貸しに出す価値があるかどうかもよく検討した方が良いでしょう。

    4.賃貸契約にはどのような方法がある?

    空き家を賃貸に出すにはどのようにしたら良いのでしょうか。賃貸契約をする際の一般的な手順をご紹介します。

    (1)管理会社を選ぶ

    賃貸契約やその後の管理を全て行うことは難しいので基本的に管理会社に任せることになります。

    (2)借主を探す

    空き家を貸しに出す際の借主を探します。管理会社によってネット広告等で広く募集をかけます。
    借主を募集する際の家賃の設定や契約条件は管理会社と相談すると良いでしょう。

    (3)契約をする

    借主が見つかったら賃貸借契約をします。契約書の作成や借主との交渉は管理会社が行なってくれます。

    (4)退去時の手続き

    借主が退去することとなった時は借主との契約を解消します。
    借主は借りていた物件を現状回復する義務がありますので、器具の故障や部屋が汚れている場合は綺麗にして返す必要があります。
    貸主は現状回復に費用が必要な場合は敷金から充当し、差し引いた金額を借主に返還します。

    5.政府が行なっている空き家対策とは

    政府は年々増える空き家を減らすために様々な政策を行なっています。
    どのような政策があるのでしょうか。

    (1)助成金制度

    自治体により空き家を活用する場合助成金がもらえる制度があります。
    空き家をリノベーションや解体をする際に助成金がもらえるような形が一般的です。
    ご自身が空き家を持っている地域の市区町村の助成金制度は確認しておきましょう。

    (2)空き家バンク

    空き家バンクは自治体や自治体から委託を受けたNPO団体が運営する制度です。
    空き家バンクに登録すると自治体やNPOが家を借りたい人を探してマッチングしてくれます。
    但し、自治体の役目はあくまで、マッチングです。不動産仲介業者のように契約書の作成や借主との交渉をしてもらえるわけではありません。

    (3)空き家を持っていると固定資産税が高くなる

    不動産を保有していると固定資産税がかかります。しかし、住宅用の不動産は贅沢品ではないため、固定資産税が200㎡までは6分の1、200㎡を超える時は3分の1まで軽減されています。
    しかし、倒壊の危険等がある「特定空き家に指定」に指定されるとこの軽減措置が使えません。収益を生んでいない不動産の固定資産税が増額されると毎年固定費としての負担がかなり重くなってしまいます。特定空き家に認定されないためにも賃貸に出すということを検討した方が良いでしょう。

    6.まとめ

    相続した空き家の活用方法についてご紹介しました。
    相続した空き家をそのままにしておくと固定資産税などのコストがかかり、収入が入らないため負担だけが残ってしまいます。
    また、最悪の場合「特定空き家」に認定されると固定資産税も軽減措置が使えず、負担が重くなってしまいます。
    賃貸に出すことができれば定期的な収入につながりますので、検討されてみても良いでしょう。賃貸に出す際に借主とトラブルになる場合もありますので、管理会社を利用して、契約の手続きや家賃の管理をしっかりと行うことも大切です。
    相続した空き家を上手く活用すれば、定期的に収入を得ることができます。少しでも収益を生むために相続した不動産を賃貸に出すことを検討してみてはいかがでしょうか。

    この記事を書いた人

    すずきママ

    すずきママ

    大手信託銀行で9年間勤務。資産運用・相続・不動産等、お客様の資産に関する総合的な提案をしておりました。出産を機に退職し、ママさんライターとして活動しています。ファイナンシャル・プランナー2級、簿記2級。